戴德梁行︰2021年写字楼待租率将进一步上升 租金则继续下调

2 月份零售市场反弹　销售额增长30%

 

写字楼市场亮点:

整体租金较2019年第一季度高峰下跌 24.4% 今年第一季度录得900,000平方呎的负吸纳量 待租率已达 14% 的历史新高，是2004年第二季度以来的新高 预计租金将进一步下调至2023年初

零售市场亮点:

2月份本地需求推动零售额同比增长 30% 短期租约提升了街铺占用率 租金将于2021 年上半年继续下调 预测餐饮业将带动整体商铺市场逐步复苏

香港 - - 2021年4月12日 - 全球领先的房地产服务商戴德梁行 | Cushman & Wakefield 今日发表香港写字楼及商铺租赁市场第一季表现。虽然写字楼和零售物业租金下滑趋势相同，但零售市场自 2020年第四季度以来，已经从谷底开始逐步回升，零售额于 2021 年 2 月增长30%；因企业收缩趋势持续，写字楼租金在第一季度比去年同期降了17.6% 。然而，市场租赁活动开始活跃，大型租客四出寻找更具成本效益的办公空间作为替代方案。

表1 – 香港写字楼租金比较

表2 – 至2022底写字楼租金走势预测

表3 – 零售销售比较

表4 – 零售租金比较

资料来源：戴德梁行

写字楼市场 —疫情后企业收缩趋势将持续至2021 年

在疫情期间，由于部份跨国公司收缩租用面积，令 2021 年第一季度整体写字楼空间的待租率升至 14% ，创下自 2004 年第二季度以来的新高。与 2019 年第一季度的租金高峰期相比，全港平均租金首季度下跌了24.4% ，中环区的租金下降了 29.1% （表1）。

至於单季净吸纳量则达到有纪录以来的 负900,000 平方呎的新高。在待租面积增加，写字楼需求减弱的情况下，整体写字楼租金下跌是无可避免的结果。中区是租金下跌幅度最多的地区，按年下跌 21.4% 。港岛南区整体租金按年下跌10.3% ，是所有地区中跌幅最小的。

戴德梁行执行董事、香港写字楼部主管韩其峰先生指出：“随著疫苗接种已展开，虽然市场的积极气氛逐渐增强，但租客仍然保持谨慎态度，寻找更优惠的租务条件及更具成本效益的写字楼选址。我们预计租金下行过程将持续未来数季，从而进一步推高待租率，直至 2022 年底。不过，我们很高兴看到只有极少数企业退出香港市场，大部份企业只是由于疫情而采取了更严格的削减成本措施。”

弃租写字楼空间的主要是跨国企业，行业遍布消费品、制造与采购（34%）、银行与金融（23%） 以及专业服务与房地产（21%）领域。 2021年第一季度遭弃租的写字楼总面积为 724,000平方呎，当中较值得关注的个案分别为VF Regional、星展银行及IPG 盟博（IPG Mediabrands）。

戴德梁行香港董事总经理萧亮辉先生指出：“由於单季负吸纳量已达到有纪录以来新高，市场上出现的任何新供应都可能推动租金进一步下调。在建中有9个位于三个非核心区的新写字楼项目合共提供420万平方呎，将于2022年相继落成，相信这些项目将吸引下一些大型企业于今年下半年顶租。展望未来，我们预计写字楼租金下降趋势将持续至 2023年初（表 2）。”

零售市场 — 受本地需求驱动， 2021 年将逐步恢复

2021年第一季度，在本地零售消费力推动下，销售额有温和回升。2月份零售数字分别受惠于珠宝和手表（114.1%）以及时尚与配饰（89.4%）的驱动。期内零售销售按年增长 30%，如此令人鼓舞的增长幅度主要由于低基准效应、2月份的节日以及为海外买家提供的购买服务增加（表 3）。

第一季度的零售空间占用水平也逐渐提高。部份业主在疫情期间经历长时间的空置期后，也开始愿意接受更多短期租约，但租金下跌情况仍然持续。在 2021年第一季度，铜锣湾的租金按年下跌 35%，而中环的租金也下滑 30.5% 。所有主要零售区的租金都按年录得双位数的跌幅（表 4）。

戴德梁行执行董事、香港商铺部主管林应威先生指：“ 虽然疫情延长带来挑战，但在过去6个美食市集势力兴起，并吸引了相当多的关注。随著疫苗接种的展开，加上大型购物中心业主和零售商的促销策略，令商铺市场气氛有所改善。展望未来，我们预计零售租金将在今年往后时间将保持平稳，之后将略有增长。餐饮业的租金，将有带头回升的趋势。”

此外，在疫情期间网上购物已成为一种趋势，1月和2月份分别录得 91.3% 和 56.5% 的按年增长。 2021 年首季度的前两个月，网上零售额已达 41.7 亿港元。

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图片说明：戴德梁行执行董事、香港商铺部主管林应威先生（左）、戴德梁行香港董事总经理萧亮辉先生（中）及戴德梁行执行董事、香港写字楼部主管韩其峰先生（右）。

戴德梁行

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